Bonos hipotecarios con volumen incipiente

Bonos hipotecarios con volumen incipiente

Metrocredit ha realizado seis emisiones hipotecarias

La banca ha sido por años la principal fuente de financiamiento de la construcción y muchos de los bancos con una fuerte participación en el sector hipotecario diversifican sus negocios para depender menos del mismo, pero esta cartera bancaria continuará siendo relevante a mediano plazo.

A julio del  presente año, las estadísticas de la Superintendencia de Bancos de Panamá (SBP) revelan que el saldo de la cartera hipotecaria del Sistema Bancario Nacional (SBN), conformado por los bancos de licencia general, ascendió a $9.548,6 millones.

Esta cifra representa un crecimiento de $1.253,2 millones respecto a igual mes de 2012 y una variación porcentual positiva de 15,01%.

Más con el desarrollo del mercado de valores panameño, la emisión de renta fija (bonos) es una fuente nueva de financiamiento para los desarrollos inmobiliarios que incursionan de forma agresiva en la edificaciones de urbanizaciones residenciales y centros comerciales, hoteles y torres con doble fines: Corporativos y habitacionales.

Por su parte, las estadísticas de transacciones realizadas en la Bolsa de Valores de Panamá (BVP) a junio de 2013 muestran que hay en circulación bonos hipotecarios por un monto de $441,2 millones, monto que representa 4,77% del volumen total en circulación que es de $9.247,7 millones.

A simple vista pareciera que la participación de los títulos hipotecarios es baja; sin embargo, hay emisores que acuden a la BVP pero prefieren emitir bonos corporativos.

El volumen de estos instrumentos de deuda al cierre de primer semestre del presente año se fijó en $4.881,3 millones, lo que representa un 52,78% en comparación con el total en circulación.

Experiencia modelo

Una empresa que ha logrado una experiencia única en acudir al mercado bursátil panameño para emitir estos valores es La Hipotecaria, que ha realizado desde 1999 a la fecha 11 emisiones conocidos como fideicomiso de bonos hipotecarios por un total de $318,5 millones.

Estos instrumentos han sido completamente aceptados por inversionistas institucionales y particulares, señaló el emisor.

A la vez, resaltó la colocación del Décimo Fideicomiso de Bonos Hipotecarios por un monto de $96 millones y la constitución de La Hipotecaria Panamanian Mortgage Trust 2010-1 en los Estados Unidos (EE.UU.) con Citigroup Institucional Trust Company, que adquirió como fiduciario $72 millones en Bonos Serie A de la emisión local y paralelamente emitió certificados de deuda por el mismo monto, bajo el reglamento 144ª de las leyes de valores de los EE.UU., con garantía financiera de Overseas Private Investment Corporation (Opic).

En 2013, La Hipotecaria realizó una titularización con una estructura casi idéntica por un monto de $45 millones, esta vez titularizando la cartera hipotecaria de su operación en El Salvador.

Esta fue la tercera emisión realizada por La Hipotecara bajo el reglamento de las leyes de EE.UU., ya que en marzo de 2007 efectuó una transacción similar por $90 millones con una garantía de XI Capital Assurance.

La Hipotecaria (Holding) Inc. y subsidiarias es una compañía dedicada a generar y titularizar préstamos hipotecarios y personales, con lo cual mitiga su descalce en liquidez.

Respecto al riesgo de mercado, el emisor en su informe de junio de 2013 a los reguladores bursátiles señala que mantiene una supervisión constante a cargo de la gerencia general para mitigarlo.

Integran el holding: Banco La Hipotecaria S.A. y subsidiarias, La Hipotecaria (El Salvador), La Hipotecaria (Colombia), Mortagage Credit Reinsurance Limited, Securitization and Investment Advisors Inc. y Online Systems S.A.

Al 30 de junio de 2013, el total de capital en acciones comunes emitidas y en circulación se ubicó en $17,9 millones y el de acciones preferidas en $24,7 millones.

Nuevos actores

Otras empresas que han acudido a la BVP para acceder a recursos de los inversionistas a través de emisiones de bonos hipotecarios son Hipotecaria Metrocredit e Inmobiliaria Don Antonio.

Metrocredit en agosto del año pasado recibió autorización para colocar la sexta emisión de bonos hipotecarios por un monto de $12 millones y de los cuales al cierre del primer semestre de 2013 se habían negociado $5 millones.

La tercera y cuarta emisión de bonos hipotecarios por $7 millones y $6 millones respectivamente, fueron autorizadas en septiembre y noviembre de 2010. Entre tanto, la quinta emisión por $2 millones recibió la aprobación de la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV) en junio de 2011.

El informe de actualización de Metrocredit a junio de 2013 señala que sus pasivos se ubicaron en $57,5 millones, un 3,32% superior al trimestre anterior.

La estrategia de crecimiento del emisor es aumentar el número de sucursales en el interior del país, donde ya tiene presencia en la ciudad de David y Bugaba en la provincia de Chiriquí. Además de Aguadulce, Chitré, Santiago y Penonomé en provincias centrales. En el oeste de la ciudad capital tiene oficinas en Arraiján y La Chorrera, así como en Cerro Viento, San Antonio y Río Abajo.

Dado que el interior ha representado un importante porcentaje de aumento de la cartera de préstamos en los últimos dos años, la dirección de la empresa ejecuta una política agresiva de expansión y producto de la misma se esperan abrir dos nuevos centros de préstamos en los próximos seis meses, dio a conocer la empresa que gerencia José María Herrera.

El 95% de la cartera del emisor corresponden a préstamos con garantía hipotecaria y 5% a préstamos a jubilados.

A finales de 2012 la empresa incrementó su capital pagado de $3,0 millones a $4,0 millones.

Por su parte, Inmobiliaria Don Antonio S.A. recibió autorización de la SMV en 2009 para colocar bonos hipotecarios rotativos por $50 millones y en 2012 para emitir bonos corporativos por $100 millones.

El emisor se dedica a la venta al por mayor en los supermercados de las cadenas Supermercados Rey, Romero y Mr. Precio y al negocio de farmacias de las cadenas Metro y Econo Farmacia.

Todas estas compañías pertenecen a Grupo Rey, cuyo presidente es Nicholas Psychoyos.

Los bonos hipotecarios rotativos están garantizados por una fianza solidaria de Rey Holdings Corp y fideicomiso irrevocable de garantía constituido con MMG Bank Corporation, a favor de los tenedores de los títulos de renta fija.

El informe de actualización del emisor a junio del presente año revela que en los primeros nueve meses del año fiscal 2013, terminado el 30 de junio, las ventas netas de Inmobiliaria Don Antonio se ubicaron en $517,2 millones, logrando un crecimiento de 13,1% comparado con los $457,4 millones registradas para el mismo período del año pasado.

En general, se observa una utilidad neta de $14,1 millones para los primeros nueve meses de 2013, comparado con $16,4 millones para el mismo periodo el año pasado (impuesto sobre la renta de $5,9 millones para los primeros nueve meses de 2013 versus $6,5 millones para el mismo período el año pasado), reportó el emisor.

Grupo Rey afirmó que continuará desarrollando sus objetivos y metas fundamentadas en estrategias basadas en lograr eficiencias operativas, a través de la optimización de recursos y procesos. Es por ello ha estado enfocando en fortalecer las operaciones de soporte, con inversiones millonarias en áreas tales como logística con mejoras en sistemas centralizados y renovación de flota, centro de acopio y procesamiento de productos frescos en Coquito, Provincia de Chiriquí, entre otras acciones.

Emisores inmobiliarios

Al mercado de valores también han acudido otras compañías pertenecientes al sector inmobiliario, pero prefirieron emitir bonos corporativos.

Entre ellas están Albrook Leasing, Condado Properties, Desarrollo Inmobiliario del Este, Ideal Living, Inversiones Inmobiliarias Arrocha, Los Castillos Real Estate, Newland International Properties, Real Estate Investment Thrust, UHR Development y Unicorp Tower Plaza (Ver cuadro: Emisiones en trámite).

En julio de 2012 Unicorp Tower Plaza, fue autorizado para emitir un programa rotativo de bonos corporativos por $28 millones con un plazo de siete años, cuya captación de fondos le permitiría adquirir el edificio comercial Unicorp Plaza, ubicado en la Urbanización El Carmen de la Ciudad de Panamá.

A pesar que la emisión de valores hipotecarios es baja, la tendencia es que cada vez son más las empresas que acuden al mercado bursátil para financiar proyectos comerciales e inmobiliarios.

José Hilario Gómez
jgomez@capital.com.pa
Capital Financiero

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