Crece inversión en residenciales de lujo en costas

Crece inversión en residenciales de lujo en costas

El boom de construcciones se ha dado sin una regulación de zonificación para costas e islas

El desarrollo inmobiliario se está trasladando poco a poco al interior del país y no solo para los proyectos de centros comerciales, urbanizaciones y desarrollo turístico, sino también para residenciales de lujo en las áreas cercanas a las costas del Pacífico.
A pocos minutos de la ciudad de Panamá, tenga su casa de campo con piscina, cancha de golf y el mar a unos cuantos metros. Esta es una de las tantas frases que utilizan para promocionar esos nuevos proyectos residenciales.
De acuerdo con la Cámara Panameña de la Construcción (Capac), en la feria de la construcción más reciente, Expo Capac 2013, fueron expuestos 36 proyectos en el área del Pacífico que corresponden a la denominación de una segunda casa o unidades habitacionales de campo con acceso a las playas.
De esos 36 proyectos, el 80% corresponden a la provincia de Panamá, desde Punta Chame hasta más allá de San Carlos y no incluyen hoteles.
La inversión en construcción asciende a $700 millones, que se puede multiplicar por dos o por tres debido al costo del metro cuadrado, que es más caro que en la ciudad, así que se puede hablar de una inversión de $1.500 millones a $2.000 millones, detalla Enrique Asensio, presidente de la Capac.
Pero el gremio desconoce si se están ejecutando ya todos esos proyectos por $700 millones, pues a pesar de tener información de los permisos de construcción de La Chorrera, Arraiján, Panamá, San Miguelito y Colón, tienen dificultad para recopilar la información de las áreas del interior.
Los proyectos de playa comenzaron con el desarrollo de Coronado, que ofrece campos de golf, actividades hípicas y acuáticas y tiene acceso a diferentes playas como Coronado, Gorgona y El Palmar, por nombrar las más cercanas.
Después se desarrolló Playa Gorgona y Playa Corona, Playa Blanca y Farallón con el hotel Decameron, los pioneros en el sector de los resort o estaciones turísticas con todo incluido ubicados en Coclé, señala Rodrigo Sánchez, presidente de la Sociedad Panameña de Ingenieros y Arquitectos (Spia).
En los últimos años se ha dado un desarrollo importante sobre todo entre Punta Chame y Río Hato, agrega Sánchez, quien coincide en este punto con Jaime Campuzano, presidente del Consejo Nacional de Turismo.
En esta franja el desarrollo ha sido muy marcado y uno de los pioneros ha sido el Decameron, que ha tenido un importante desarrollo turístico y residencial porque construyeron además las villas y un campo de golf.  De una y otra manera, este proyecto ha sido replicado en el nicho de mercado del todo incluido y en el lujo y demás, agrega Campuzano.
En Punta Chame, en Panamá, se están desarrollando varios proyectos residenciales, entre ellos Playa Caracol; en San Carlos, Playa del Sol, Casa Mar, Alta Mar, Marina Azul y también Vista Mar Las Olas .
En la provincia de Coclé siguen los desarrollos costeros. Están en Farallón el Royal Decameron; en El Chirú, Bijao Villas & Lotes, Bijao Condominio Roadman; en Santa Clara, Bijao Condominio Balboa y otros proyectos más (Ver recuadro: Algunos proyectos residenciales…).
Con la apertura del aeropuerto de Río Hato se abre la posibilidad de recibir los vuelos charter de Canadá, Estados Unidos o Europa, lo que amplía el radio de acción de los futuros desarrollos turísticos de esta región porque ya no se tendrán que trasladar desde Tocumen, en Panamá, hasta estas áreas.
Con este aeropuerto se pueden trasladar en dos horas y eso amplía las posibilidades de desarrollo de esta región. Este sector va a seguir creciendo y generando inversiones y empleos y la llegada de turistas del segmento playa que los complementan con tours por toda la región, agregó Campuzano.
Esto se inició y no va a parar porque es una tendencia de la globalización, los desarrollos de playa o costaneros seguirán ejecutándose.
Ahora están en las islas, antes existía la ley insular que prohibía construir porque no podías afectarla. La tendencia es combinar el turismo con el residencial y quienes residían allí se tienen que marginar, agregó Sánchez.

Costos
Estos desarrollos se presentan principalmente para dos tipos de clientes, los turistas extranjeros que debido a la frecuencia con que vienen a Panamá prefieren comprar una propiedad en el área costera con más espacios verdes y los panameños con poder adquisitivo que aspiran a tener una segunda propiedad y optan por una casa o apartamento en la playa.
Las ofertas de estos proyectos están para todos los poderes adquisitivos, con precios que van desde los $80.000 hasta $1,7 millones aproximadamente. Eso es lo que cuestan las propiedades que cuentan con amenidades que van desde piscinas, área social y de juegos para niños hasta campos de golf.
El Grupo Ibiza, por ejemplo, tiene algunos proyectos con costos desde $82.000; el Grupo Real en Costa Esmeralda maneja proyectos desde $93.000.
Son pocos, mayormente proyectos de pequeños apartamentos y casas o que están un poco más retirados de las playas, pero tienen convenios con los clubes de playa, señala Asensio.
Así también están en el otro extremo los proyectos de Buenaventura, que adquirió la franquicia de JW Marriot, que van desde los $500.000.
Los proyectos de este tipo están más bien dirigidos al mercado de extranjeros, pero hay que tener en cuenta que como estas áreas alejadas no tienen muchas opciones de restaurantes y un servicio de hotel con su propio restaurante, se ayuda a las personas que no quieren cocinar o que quieran salir y tengan en la misma área de urbanización un hotel.
Siempre hay interés de parte de las grandes cadenas por el clima y las playas y el micro clima, porque llueve menos que en otras partes de Panamá, y eso anima a abrir más hoteles.
Los proyectos mixtos que comprenden un hotel y un área comercial con restaurantes se dan para compensar el gasto del valor de la tierra. Los accesorios que ofrecen, como por ejemplo lotes y áreas verdes más grandes, áreas deportivas con campo de golf y cancha de tenis, piscinas grandes, establos y veredas y mantenimiento de estos, se pueden repartir, razones por las que muchas personas quieren vivir por allá, justifica Asensio.
La demanda de propiedades en el área costanera ha empujado la instalación de centros comerciales incluso hospitales.
Tal es el caso de Coronado, que empezó como una urbanización de casas y hoy día a la entrada de este desarrollo urbanístico existen cuatro centros comerciales y un hospital San Fernando.

Sin regulación
El desarrollo no está perfectamente regulado y es por ello que se observan gran diversidad de proyectos, de dimensiones y parámetros muy diversos en áreas aledañas, algunos con villas e incluso edificios altos cerca de las áreas costeras.
Al consultar al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Miviot) sobre el desarrollo de la construcción de urbanizaciones en áreas cercanas a las costas, señaló que se está en la etapa de consolidar un estudio urbanístico de costas, islas y playas.
Este estudio se hizo con la finalidad de ordenar los desarrollos de construcciones en estos sectores debido a la cantidad de solicitudes de asignaciones de usos de suelo, regulando los usos permitidos y las regulaciones prediales tales como alturas de edificaciones, retiros laterales, retiros posteriores, entre otras. Sin embargo no dieron más detalles.
Agregaron que están trabajando en conjunto con la Autoridad de Turismo de Panamá (ATP) por estar dentro de las zonas clasificadas como Zonas de Destinos Turísticos.
Hay muchos proyectos que se están desarrollando en las costas y como no existe una normativa en las costas e islas se está usando la norma de Ciudad Jardín que tienen las áreas revertidas del Canal de Panamá, pero no es lo más viable porque existen características de acuerdo a las áreas, explica Yadira González, de la Dirección de Planificación de la ATP.
Explicó que a inicios de año 2013 se reunieron con el Miviot para reactivar las conversaciones que se estancaron en el año 2007 para discutir algunas normas y pues se quiere ver de qué manera se van estableciendo normas de acuerdo a las áreas, porque están desarrollando destinos turísticos y cada uno es diferente.
El Miviot había trabajado en algunas normas y lo que se quiere es dar aportes para el tema turístico. La consolidación del estudio urbanístico.
Esto forma parte del plan urbanístico que está desarrollando el Miviot para actualizar los usos de suelo de todo el país. Sucede que actualmente los terrenos del interior del país mantienen usos de suelo agrícolas o de pastoreo y es por ello que a los desarrolladores les corresponde solicitar el cambio de uso de suelo para realizar las construcciones, señala Elisa De Suárez, directora ejecutiva de Convivienda.
En toda el área de la costa del Pacífico se usa y se aplican varios de los usos de suelo,  ya sea porque hay una planificación previa que dice cuál es su densidad o se está en la obligación de solicitarla.  La ley faculta al Estado de dar una densidad a través del Miviot, señaló Rodrigo Sánchez.

Kemy Loo
kloo@capital.com.pa
Capital Financiero

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