Lo que usted debe conocer al adquirir un bien inmueble: Aspectos legales y tributarios

Lo que usted debe conocer al adquirir un bien inmueble: Aspectos legales y tributarios
El PFT corresponde al régimen aplicado al bien inmueble que es destinado al uso permanente por parte del propietario con fines habitacionales para el uso propio y con su familia| Archivo

A partir del 1 de enero de 2019, entraron a regir importantes cambios en materia del Impuesto de inmueble introducidos por la Ley 66 de 17 de octubre de 2017, publicada en la Gaceta Oficial Digital No. 28,388-C de 17 de octubre de 2017.

Dentro de estas variaciones se contemplan las nuevas tasas del impuesto, así como la introducción de nuevos conceptos o regímenes de aplicación del mismo, tales como el de Patrimonio Familiar Tributario (PFT) y el de Vivienda Principal (VP).

La implementación de la Ley comentada conllevó la introducción de importantes cambios reglamentarios que regulan la materia tratada. 

Así tenemos que se expidieron las siguientes normas reglamentarias de la Ley 66/2017:

  i) El Decreto Ejecutivo 62 de 29 de noviembre de 2018, que reglamentó lo referente a la retención del Impuesto de inmueble por parte de los bancos y de aquellas otras entidades que otorgan financiamientos de tipo hipotecario; 

ii) El Decreto Ejecutivo 363 de 4 de diciembre de 2019, que reglamentó lo referente al PFT y a la VP en cuanto a sus requisitos y prerrogativas; y

iii) La Resolución N° 201-7791 de 4 de diciembre de 2018 de la Dirección General de Ingresos, que establece más a detalle el procedimiento a seguir para los “Agentes de Retención” del Impuesto de inmueble.

El PFT corresponde al régimen aplicado al bien inmueble que es destinado al uso permanente por parte del propietario con fines habitacionales para el uso propio y con su familia, los cuales habitan bajo un mismo techo.  Por su parte, el concepto de VP, contempla aquel bien inmueble cuyo uso por parte de su propietario es específicamente para un fin de habitación permanente y que no tiene una familia, es decir, no entraría dentro del régimen de PFT.

Diversas lecciones y retos nos han dejado la implementación de estas nuevas normas y regímenes del Impuesto de inmueble, tarea que se centra en que los dueños de los bienes inmuebles estén conscientes de la importancia de mantener el valor de sus bienes inmuebles al día, es decir, actualizados en la Autoridad Nacional de Administración de Tierras (Anati) y la responsabilidad que ello conlleva al hacerse cargo del pago a tiempo de este impuesto.

En el caso de una vivienda de segunda mano, es importante tomar en consideración que el bien inmueble se encuentra con los valores actualizados ante la Anati, esto encierra revisar detalladamente los montos que comprenden el valor del bien y que los mismos se encuentren debidamente registrados en cuanto a sus valores de terreno, mejoras, aplicación de exoneraciones (si aplican) y en virtud de las transferencias previas que haya tenido el inmueble de tiempo en tiempo.

Además de lo anterior, es importante cerciorarse que la persona que actúa como vendedora del bien inmueble es el propietario registrado, o al menos quien actúa esté legalmente facultado para ello.

También se hace importante verificar que la propiedad no tenga ningún gravamen o secuestro que le impida ser traspasada y si ésta tiene hipoteca es importante que sea cancelada para el momento en que usted adquiera la propiedad, pues es la forma para que sea enajenada a su nombre. 

De igual forma, se debe confirmar que la propiedad esté paz y salvo en las cuotas de mantenimiento (si aplican), agua y aseo, requisitos indispensables para efectuar la compraventa.

En el caso de viviendas nuevas y de hecho en todos los casos en general, también es importante que el nuevo propietario conozca los valores de la propiedad tanto en terreno como en mejoras, ya que de ello dependerá la base gravable del Impuesto de inmueble a pagar en el futuro. 

El Código Fiscal establece que la base imponible (o gravable) de este impuesto está compuesta por el valor catastral del terreno y la construcción o edificación (refiriéndose a las mejoras), si las hubiera.

Adicional el nuevo propietario debe asesorarse, si le conviene o no acogerse al régimen de PFT o VP, dado que actualmente en muchos casos ya las propiedades inmobiliarias gozan de exoneración del Impuesto de inmueble sobre el valor de sus mejoras. 

Una vez adquirida la propiedad por el nuevo propietario, es importante que la misma nuevamente sea actualizada ante la Anati en virtud del valor del último traspaso efectuado, para ello el nuevo propietario debe acercarse a la Anati a solicitar la actualización, ya que la misma no ocurre de forma automática. La importancia de la actualización, radica en evitar desavenencias entre el Impuesto de bien inmueble real y lo que usted estaría supuestamente pagando correctamente, lo que acarrea en caso que ocurra, el pago de cargos innecesarios por morosidad.

Por último, debemos saber que el pago del Impuesto de inmueble es ineludible y además necesario, dado que sus recursos son destinados a los municipios.

La revisión periódica de las condiciones fiscales del mismo debe ser una tarea de cumplimiento obligada y siempre de la mano de profesionales expertos en la materia.

Eduardo Castroverde y Adolfo Campos Barranco
Castroverde es abogado especialista en Derechos Reales y Barranco es abogado especialista en Derecho Tributario.
Morgan & Morgan.

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