¿Qué hacer con la morosidad en las cuotas de gastos comunes de tu PH?

¿Qué hacer con la morosidad en las cuotas de gastos comunes de tu PH?
Antes deberíamos definir, qué es una cuota de gastos comunes.| Pixabay

Durante los últimos meses han aumentado el número de consultas realizadas por parte de Juntas Directivas y Administraciones, buscando orientación de cómo mejorar la gestión de cobro de la morosidad de su Propiedad Horizontal (PH).

Antes de continuar, consideramos oportuno definir, qué es una cuota de gastos comunes, así como definición de morosidad, al amparo de lo señalado a tales efectos, por el Artículo 5 de la Ley 31 de 18 de junio de 2010, ‘Que establece el Régimen de Propiedad Horizontal’:

Cuotas de gastos comunes (Numeral 13, Art.5):

1-Es la obligación que tiene cada propietario de las unidades inmobiliarias, de cubrir los gastos de administración, conservación, mantenimiento y operación; y

2-Además incluye las cuotas ordinarias y extraordinarias, las multas y cualquiera otra debidamente establecida en el Reglamento o adoptada por la Asamblea.

Morosidad (Numeral 5, Art.5): Señala que la misma consiste en la tardanza en el cumplimiento de los pagos de las diferentes cuotas y se estima como tal, a partir de los dos meses.

Gestión de la morosidad: Al respecto, la Ley de PH señala que la Junta Directiva o, en su defecto, el administrador podrá (Arts. 25 y 89 respectivamente):

A partir de los 60 días de atraso:

1-Entablar en contra del moroso, un proceso ejecutivo, sirviéndole de título ejecutivo, el estado de cuenta o los recibos no pagados.

2-Anunciar en lugar visible la morosidad.

3-Suspender el beneficio y uso a las áreas comunes, cortar el gas cuando es común, los servicios de internet, televisión por cable, servicio de portero eléctrico, aseo y cualquier otro servicio común para cuyo suministro es necesario el aporte de las cuotas de gastos comunes.

 Nota: En los casos en la PH no cuente con los sistemas de control para estos servicios, deberá peticionar el corte a la empresa contratada para el suministro del servicio de que se trate, la cual quedará obligada a realizar lo pedido bajo la responsabilidad de la administración que lo pida.

1. A partir de los 120 días de atraso: Informar al respectivo acreedor hipotecario(mensualmente y por escrito), sobre el atraso en el pago de las cuotas de gastos comunes.

Aunque las precitadas medidas, no siempre logren el resultado esperado, es vital que las mismas sean ejecutadas por la Junta Directiva y/o la Administración, toda vez que son las únicas señaladas por Ley de PH y constituyen lo mínimo que espera la Asamblea de Propietarios, en cuanto a la gestión de la morosidad.

Gestión de las cuentas por cobrar que no califican como morosidad: Siendo que la Ley de PH no define qué nombre recibe el incumplimiento en el pago de las cuotas de gastos comunes, que no tienen dos meses de atraso, era de esperarse, que tampoco nos indicase, cuál debe ser el manejo que la Junta Directiva y/o la Administración deben realizar con respecto a las mismas.

A pesar de lo previamente señalado, hay una serie de acciones que – bajo el principio de que – en derecho privado – podemos hacer todo aquello que la ley no nos prohíba. Hay toda una gama de alternativas, para mejorar el manejo de nuestras cuentas por cobrar (que no califican como morosidad), dentro de las cuales nos permitimos destacar las siguientes:

1-Elabore y ejecute, una estrategia de concientización, para que los propietarios comprendan, la necesidad de pagar debida y oportunamente, sus cuotas de gastos comunes;

2-Resalte tanto la importancia, como el positivo impacto que tiene sobre al valor de las unidades inmobiliarias, el brindarle un adecuado mantenimientoa los bienes y áreas comunes de la PH;

3-De ser presupuestariamente posible, establezca un programa de incentivos, a quienes se mantengan al día en el pago de sus cuotas y/o realicen sus pagos por adelantado;

4-Envíe junto con los informes mensuales, el detalle de todas las cuentas por cobrar (morosas y no morosas). Esto constituye una manera legal, de dar a conocer quienes cumplen y quienes no cumplen, con el pago de sus cuotas, adicionalmente, así como un efectivo método para la validación de los saldos y la disminución de los “depósitos no identificados”.

La pluma invitada de ElCapitalFinanciero.com es:

Mario Vargas

El autor es abogado y especialista en administración de PH

 

 

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