Se vende o se alquila; la realidad inmobiliaria de Panamá

Se vende o se alquila; la realidad inmobiliaria de Panamá

Se ha percatado en sus recientes recorridos por la ciudad de Panamá, que hay un gran número de carteles que dicen SE VENDE o SE ALQUILA.

Los ves en casas, apartamentos, y también en oficinas y zonas comerciales.  Además, cuando ves las noticias escuchas que la moratoria bancaria terminará el próximo 30 de junio.

La pregunta natural que surge es ¿Cómo se verá el mercado inmobiliario por la cantidad de inmuebles ya disponibles para venta, combinado con los nuevos inmuebles que podrán entrar en el mercado una vez finalice la moratoria?

Si bien nadie sabe la respuesta a esta pregunta, podemos mirar al pasado para ver cómo se han comportado los mercados anteriormente.

Los ejemplos más cercanos disponibles son el mercado estadounidense durante la crisis financiera del 2008.

Este artículo examinará lo que sucedió con el mercado inmobiliario antes y después de esta crisis, y verá si puede enseñarnos alguna lección sobre qué esperar aquí en Panamá ahora que el país busca levantarse de la reciente caída.

La lección básica que todo el mundo debe recordar al leer esto es que la Ley de Oferta y Demanda se aplica también a los bienes raíces.  Cuando más son las personas que compran casas, pero la oferta sigue siendo la misma, los compradores compiten entre sí y empujan los precios hacia arriba.

Panamá experimentó esto a finales de la década del 2000.  Por el contrario, cuando la demanda baja y la oferta se mantiene igual, los precios bajarán ya que los propietarios ofrecerán precios bajos para vender a ese reducido número de compradores.

La crisis en los EE.UU. fue causada por una serie de factores, como los bancos que hicieron que fuera increíblemente fácil obtener préstamos.  Esto resulto en que las personas compraran casas que no podían afrontar o en algunos casos compraran múltiples propiedades que no pudieron pagar.

La creencia era que los precios de las viviendas seguirían aumentando, y si había un problema, el propietario podría simplemente refinanciar la casa para acceder al capital o equity en idioma inglés o vender la casa a otra persona por más dinero.

Si ves la película The Big Short, podrás observar en detalle muchos de estos problemas.

Otra causa de la burbuja inmobiliaria es la misma causa que se encuentra en cualquier burbuja, la gente comienza a actuar irracionalmente. Ves a amigos y vecinos ganar dinero invirtiendo en propiedades y basándose en el miedo a perder esta oportunidad, también saltas al juego de los bienes raíces.  De repente, cada vez hay más compradores para el mismo bien, y el precio sigue subiendo. Entonces, esto refuerza la creencia de que los precios siempre subirán y, por tanto, comienzan a comprar más propiedades.

Sin embargo, la burbuja siempre estalla.

Típicamente, se refleja por la caída en el precio de alquiler.  Durante la burbuja, las empresas de construcción comienzan a construir más casas y apartamentos, ya que el precio está aumentando más rápido que sus costos, y pueden venderlos rápidamente.

Una vez que el número de casas y apartamentos nuevos superan el crecimiento de la población, no hay suficientes inquilinos para todas las propiedades. Como consecuencia, los propietarios tienen que bajar sus precios de venta o alquiler.  Mientras este precio más bajo, sea más alto que la hipoteca, esto no es un gran problema.

Pero una vez que el precio cae por debajo del costo de la hipoteca, no todos los propietarios tienen ahorros para financiar la diferencia, especialmente si poseen 3 o 4 apartamentos.

Si los propietarios han sido dueños de la casa o apartamento por un tiempo y tienen capital en el lugar, pueden tratar de venderlos para simplemente salir de la inversión, pero en este punto los precios han bajado y muchos se encontrarán con el agua hasta el cuello o hundidos completamente, lo que significa que deben más en la casa de lo que pueden venderla.  A menudo, simplemente dejan que pase el tiempo y que el banco se quede con la casa, aunque eso signifique un golpe en su historial de crédito.

Importante tener en cuenta, el banco no está en el negocio de poseer casas, por lo que en los EE.UU. subastarán la casa y tratarán de sacarla de su balance lo más pronto posible. Y la razón de esto es simplemente financiera, cada mes que el banco tiene la vivienda, les está costando dinero en impuestos y mantenimiento.

Esta venta a precios de apuros por parte del banco suele ser el golpe final al mercado de la vivienda, y es a partir de este punto, cuando los precios comienzan a estabilizarse.

Como las empresas constructoras pueden haber perdido dinero cuando los precios comenzaron a caer, y hay tal exceso de oferta en el mercado, no inician nuevos proyectos.  Además, los bancos comenzarán a racionalizar créditos y no querrán financiar estos proyectos.

En los años siguientes, a medida que menos casas nuevas entren en el mercado, si la población está creciendo habrá nuevos compradores y estos compradores ayudarán a absorber el exceso de inventario.

El banco central habrá bajado las tasas de interés facilitando a los compradores el lujo de pagar las viviendas que desean, y este aumento de la demanda comenzará a subir los precios de nuevo.

Aquí empezamos a ver diferencias entre EE. UU. y Panamá, y por lo tanto no podemos esperar los mismos resultados.

En Panamá, no hay un banco central que pueda bajar las tasas de interés para tratar de incentivar la economía y facilitar la compra de bienes inmuebles.  Además, así como los extranjeros vinieron a Panamá en los últimos 20 años debido al auge de la economía, muchos se están yendo debido a la pandemia, porque ya no pueden trabajar.

Estas son personas que habían comprado o estaban alquilando inmuebles. Panamá era una excelente ubicación que ofrecía puestos de trabajo y oportunidades, pero si esos trabajos ya no están disponibles, el costo de vida es mucho menor en muchos de los lugares de los que vinieron.

Si la población no crece, o incluso se reduce, eso ejerce más presión sobre el sistema.

Y la mayor pregunta que hay ahora mismo es ¿Qué pasará una vez termine la moratoria? ¿Cuántos de los propietarios que no han estado pagando su hipoteca volverán a pagarla?  El gobierno está alentando a todos los que piensan que tendrán problemas para hacer el pago de su hipoteca, a que hablen con sus bancos.  Este es un muy buen consejo, y si caes en este grupo cuanto antes lo hagas, mejor.

Recuerde, los bancos no están en el negocio de ser dueños de su casa, y han declarado que están dispuestos a trabajar con aquellos que son proactivos sobre su situación.  Pero es razonable esperar que más vendedores entren en el mercado como resultado del fin de la moratoria.

La realidad en Panamá es que la construcción ha estado en auge en el país durante los últimos 15 años, a menudo representando el doble del porcentaje del PIB que los países vecinos.  Eso significa que hay una gran cantidad de oferta.

La buena noticia es que los bancos en Panamá son mucho más conservadores que los bancos en los Estados Unidos.

Al exigir pagos iniciales más altos y emplear condiciones más estrictas, debería ayudar a mitigar el efecto.  Pero al final, el resultado del ciclo debería ser similar, en el sentido de que los precios de los alquileres ya han bajado significativamente en la mayoría de los mercados.

Esto conducirá a un aumento en el monto de venta y los precios se repondrán.  Una búsqueda rápida en páginas web como encuentra 24 muestra muchas casas y apartamentos que se venden muy por debajo de su reciente avalúo.  A medida que la economía repunte, creo que atraerá más gente de vuelta a Panamá y eso llevará al crecimiento de la población que ayudará a absorber la sobreoferta, pero este proceso puede tomar años, no meses. Por lo que durante los próximos 6 a 12 meses, el comprador con dinero en mano encontrará una serie de excelentes oportunidades.

 

Craig J. Morrissey
Profesor de Finanzas
Florida State University (FSU)

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