Sepa cómo poner su casa en alquiler en Panamá

Sepa cómo poner su casa en alquiler en Panamá
Para aquellos que arriendan viviendas en forma clandestina o para los que operan bajo lo legal, las reglas del juego son las mismas y están muy claras en la ley de arrendamiento.| Pixabay

La actividad clandestina de alquiler de viviendas que se registra en la ciudad de Panamá obliga a echar nuevamente un vistazo a lo que dice la ley 93 del 4 de octubre de 1973 que dicta medidas sobre los arrendamientos.

Diariamente llegan al menos una decena de denuncias a la Dirección de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Miviot) de alquileres clandestinos que se registran en la capital, de lugares que no tienen las condiciones básicas de salubridad, seguridad y construcción, poniendo en peligro no sola la vida de quienes alquilan sino de los vecinos del área.

Naydú Rudas, directora de Arrendamiento del Miviot, reconoce que lo que está pasando es que las personas están alquilando la cama con el derecho a colchón por un costo entre 100 dólares y 150 dólares al mes, aceptando vivir en condiciones inhumanas, al tener que hacer fila para usar el único baño que existe en la vivienda y que está destinado para 20 personas, dormir en colchones inflables y vivir hacinados.

El 90% de los casos son extranjeros que están en el país por periodos mayores a los permitidos y que aceptan vivir de esta forma para abaratar los costos, que se dedican a trabajar en vez de turistear, que no cuentan con los permisos reglamentarios de trabajo y que conlleva una cadena de incumplimientos tanto por el arrendador como del arrendatario.

Al final no solo se están violando las normas de vivienda, sino de migración, de turismo y de registro de avisos de operación, por lo que las entidades correspondientes participan en estos operativos para fiscalizar y colocar las respectivas sanciones.

La funcionaria del Miviot admite que esta es una condición que se había venido dando desde hace mucho tiempo, pero que no era el denominador común del sector; sin embargo ahora se están encontrando con que eso es la regla y no la excepción.

Lo cierto es que para aquellos que lo hacen en forma clandestina o para los que operan bajo lo legal, las reglas del juego son las mismas y están muy claras en la ley de arrendamiento.

La directora de arrendamiento explica que la ley completa se aplica tanto para viviendas como para apartamentos que se alquilan por debajo de 150 dólares, mientras que para los que están por arriba de esa cifra aplican sólo algunas normas.

Para los primeros –es decir los arrendamientos de menos de 150 dólares- es obligatorio tener un contrato de 3 años como mínimo.

Luego de pasado ese tiempo el arrendatario puede prorrogar el contrato si se encuentra al día en los pagos y el arrendador está obligado a hacerlo, salvo que el bien lo desee para él.

En este caso aplicaría la figura del desahucio, cuyas causales son: cuando el propietario vaya a utilizar el local para fin comercial, industrial, profesional o docente; cuando el inmueble se venda a alguna persona de derecho público o a una institución privada de asistencia social; cuando sea imprescindible reparar el local y de acuerdo con certificado de Ingeniería Municipal resulte necesaria la desocupación.

Además, cuando el propietario se proponga demoler o reconstruir el inmueble, previa presentación de los permisos correspondientes.

Pero cuando no existe ninguna de estas razones y el arrendador se niega a prorrogar el contrato –y, por ende, a aceptar el pago del canon de arrendamiento-, ante esta negativa el arrendatario, para no caer en morosidad, puede consignar los pagos del alquiler a favor del propietario o del administrador a las comisiones de vivienda del Miviot.

Sobre el canon de arrendamiento éste es de libre oferta y demanda.

Usted le pone el precio a su bien y si hay alguien que está dispuesto a pagarlo, puede alquilarlo a ese precio”.

Y al mismo tiempo aclara que lo que el arrendador no puede hacer es que ya estando alquilado el bien, y si éste es por debajo de los 150 dólares, decida aumentar el canon sin tener una justificación para dicho incremento.

Para hacerlo primero debe notificarlo al Miviot quien es el que autoriza si se puede hacer o no el aumento, y basado en un análisis sobre si se dan incrementos en los costos de operación o mantenimiento; o si la tasa de rentabilidad desciende por debajo de un nivel considerado justo y razonable.

“El tiempo de respuesta a esta solicitud de aumento va a depender de si existe una controversia o no. Si hay una controversia se dará un proceso donde se le dará la oportunidad a cada parte de presentar sus pruebas en una audiencia. El comportamiento del proceso dependerá de la voluntad de las partes”, explica Naydú Rudas.

En los arrendamientos hay un tema que no se está dando como se debe dar, incumpliendo las normas que establece la legislación. Los que arriendan su bien no se están registrando en la Dirección de Arrendamientos, como lo establece la ley, los contratos de alquiler.

Solo en la capital hay mil 768 contratos de arrendamiento nuevos, y 695 prórrogas o renovaciones.

Es decir que en la Dirección de Arrendamiento solo hay un total de 2 mil 463 contratos de alquileres registrados.

Una cifra muy pequeña para la cantidad de apartamentos y viviendas que estarían alquiladas en la capital.

Según la directora de Arrendamientos esto se debe a que hay desconocimiento, en unos casos, y en otros porque los que arriendan consideran que ellos son los que deben custodiar el depósito de garantía.

“Esto cae en una ilegalidad, que tiene sanciones, porque el arrendador no puede convertirse en juez y parte, éste no puede decidir al libre albedrío cuándo se va a quedar con el depósito de garantía, que en primera instancia es del inquilino”, subraya la funcionaria.

De hecho la ley está bien clara en este aspecto. Esta señala que el arrendador debe entregar a la Dirección General de Arrendamientos del Miviot, una copia firmada de cada contrato de arrendamiento, y notificar su prórroga o subrogación.

Con la entrega de esta copia del contrato, el arrendatario tiene la obligación de consignar por conducto del arrendador una suma igual al canon de arrendamiento en concepto de depósito de garantía.

Esta suma debe ser entregada a la Dirección de Arrendamiento, y una vez se termine el contrato deberá ser devuelta a su depositante, salvo que exista un reclamo. Pero en caso de que se compruebe que hay un daño en el inmueble o que hay un incumplimiento por parte del inquilino, ese depósito pasaría a manos del arrendador.

Con relación al depósito de garantía, Naydú Rudas acepta que el que éste posteriormente pase al tesoro nacional, es decir a manos del Ministerio de Economía y Finanzas, ha generado un poco de molestia en el sector; sin embargo considera que esta no es la razón por la que no se están registrando los contratos de arrendamiento en el Miviot que es algo que se da desde hace muchos años.

Este es un cambio que se registró a partir de enero de este año, y que establece que ese depósito de garantía lo recibe el Miviot pero que luego debe ser pasado a la cuenta de tesoro nacional, y una vez el arrendador lo solicita al Ministerio de Vivienda a través de un trámite para su devolución, se harán las gestiones correspondientes.

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